近幾個月北京二手房均價持續下跌，正是因為限競房出現“井噴式”的集中供應和成交。除限競房外，大量共有產權住房在此期間集中成交，也造成了一定的影響。
年末二手房區域市場調研
統計局數據顯示，10月二手住宅銷售價格環比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.2個百分點。一線城市中，深圳上漲1.0%，其余三城俱有所下跌：北京、上海和廣州分別下降0.6%、0.2%和0.1%。21世紀經濟報道記者在一線城市的調研情況也佐證了數據反映的情況。北京和廣州都在經歷交易周期被拉長、業主價格不斷松動的量價齊跌最長下滑周期，深圳受政策利好驅動，在下跌潮中逆流而上。
“（二手房）價格確實在下降，這幾個月來，下調報價的情況要多于上調的。但就算這樣，成交量也不大?！?1月19日，鏈家地產北京珠江綠洲門店的業務員小劉向21世紀經濟報道表示。
這家門店位于北京東五環外，屬于朝陽區的雙橋片區。按照鏈家app的數據，現階段，該區域二手住宅的平均成交價格約在4.5萬元／平方米左右，比上半年的價格水平有小幅下調。且下半年以來，該區域的成交量一直處于較低水平。
在本輪房地產市場調整中，北京是最早出臺政策、也最早見效的區域市場之一。當前，北京二手房交易量占整體市場的八成以上，二手房市場的變化，幾乎是北京樓市的全部寫照。
根據國家統計局的數據，今年7月到10月，北京二手住宅成交均價連續四個月出現下滑。這是2018年以來，北京二手房價經歷的最長下滑周期。一線經紀人反饋的信息是，業主不斷下調報價，但購房者的觀望情緒仍然嚴重。
自2017年3月的“317新政”以來，北京已有兩年多未出臺新的重磅調控措施。那么，究竟是哪些因素，“驚擾”了北京二手房的價格？
比二年前下跌13%
“如果沒有政策因素影響，二手房交易是有一定季節性波動的?！必悮ぱ芯吭菏紫袌龇治鰩熢S小樂向21世紀經濟報道表示，每年春節后，二手房市場通常都會有一波漲勢，然后再逐漸向下調整。
他表示，2018年春節后到現在，北京二手房均價經歷了兩次季節性上漲和兩次持續性回落，月度均價環比變化在2%左右，幅度不大。
近幾個月的房價回落，就帶有一定的季節性因素，而且同期的交易量相對不高。
北京市住建委的數據顯示，今年7月至9月，北京二手住宅交易規模均位于12000套到13000套的區間內，10月因國慶長假的影響，交易量降至8844套。而今年的交易高點位于3月，整體交易量超過16000套。
我愛我家北京惠新里門店的業務員向記者證實，最近幾個月，觀望現象確實明顯，“按照慣例，如果在15天的‘黃金期’內還沒有實質性進展，房源的交易周期就會拉長?！彼嘎?，當前北京二手房的交易周期在60天到90天，而市場好的時候，周期會在40天到60天。
他所說的“市場好的時候”，是指2017年的“317新政”之前。2017年3月，北京出臺樓市調控政策，將二套房最低首付比例提高至六成，最高貸款年限由30年降至25年，同時對企業購房實施限售，期限為三年。3月26日，北京再度發文，將商住類房屋的限購門檻設置為5年納稅或社保證明，等同于住宅類產品。
這兩項政策將北京樓市分割成兩段，新政后，由于需求被壓抑，北京二手房交易一度遭遇“腰斬”。雖然市場在2018年后有所恢復，但“后遺癥”存在至今：除了交易周期不斷拉長外，業主對價格的堅持也持續松動，并導致交易均價下調。
貝殼研究院指出，當前北京二手房業主調價仍然以降價為主，且調價行為中，業主降價占比不斷走高。2019年10月，業主降價比重為91.6%，為“317新政”以來的最高值。
該機構還指出，自“317新政”后，北京二手房均價便在波動中逐步回落，當前北京二手房均價為5.8萬元/平方米，與去年年底持平，較2017年3月的高點累計下跌13.6%。
只有學區房依然堅挺。根據我愛我家、安居客、鏈家等交易平臺上的信息，在海淀區的中關村、雙榆樹區域，西城區的小西天區域，曾在今年8月曾有過高頻率的成交，此后的價格基本也維持在較高的水平，未出現顯著下調。
限競房影響定價心態
北京房地產市場很早就進入了“存量時代”。到2018年，二手住宅簽約量達到15.2萬套，占比85%，二手房市場的主導地位凸顯無遺。
但中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道指出，隨著限競房的大量入市，新房和二手房的對比態勢正在發生細微的變化，并對二手房市場帶來深遠影響。
